“營改增”的自然金融環(huán)境要求只有有會計法規(guī)的中小企業(yè)才能做出準(zhǔn)確的納稅申報。因為法律法規(guī)
關(guān)于全面推進增值稅轉(zhuǎn)制改革的通知
”(國稅發(fā)〔2016〕36號)住房企業(yè)的一般納稅人在會計核算的各個方面都發(fā)生了根本性的變化。增值稅以抵扣方式計算，會計處理的可玩性顯著增加。“營改增”在一定程度上不僅改變了房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度，也給投票日制度、文件制度、認(rèn)證扣除、納稅等各方面的操作帶來了一系列困難。會計處理稍有不慎，就可能造成這種可能性。“營改增”后，住房企業(yè)增值稅的會計核算主要依據(jù)《司法部關(guān)于增值稅會計處理的明確規(guī)定》(財會[1993]83號)和《增值稅改革體制改革企業(yè)會計處理的明確規(guī)定》(財會[2012]13號)，以及”
房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行規(guī)定
”(商務(wù)部2016年第18號新聞稿)。納稅人在辦理會計相關(guān)事宜時，應(yīng)按照相關(guān)稅收法律法規(guī)和會計的明確規(guī)定而辦。如果房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的會計處理是違法的，就不會輕易導(dǎo)致相關(guān)的財務(wù)可能性，那么財產(chǎn)損失就不容小覷。基于此，筆者梳理了房企“營改增”會計年度違規(guī)財務(wù)處理續(xù)發(fā)的財務(wù)可能性，供房企納稅人參考。
違規(guī)核算1:核算不完善，增值稅進項稅額無法抵扣
《會計上國有股東轉(zhuǎn)讓上市公司股份管理暫行辦法》是指按照國家統(tǒng)一的會計法規(guī)設(shè)置賬簿，按照授權(quán)有效的匯票進行會計核算的能力。納稅人按照國家統(tǒng)一核算的會計科目進行增值稅核算，按照營業(yè)額和增值稅稅額計算應(yīng)納稅額。但是，會計核算不完善。一是會計設(shè)置過于簡化，尤其是在依法應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置的相關(guān)賬簿中，難以滿足必要的明細(xì)核算審批需求；二是無法按照會計和稅務(wù)機關(guān)的要求準(zhǔn)確計算成本、收入、費用、應(yīng)交稅金等賬簿的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，尤其是增值稅的銷項稅、進項稅、應(yīng)交稅金；第三，會計科目的邏輯關(guān)系是恐慌，同樣的關(guān)系是錯誤的；第四，相關(guān)會計統(tǒng)計缺乏原始憑證、會計憑證、明細(xì)賬、總賬、會計報表和納稅申報表之間的相同關(guān)系；五是缺少原始憑證或原始憑證不符合要求。一般納稅人會計核算不完善，或者不能提供準(zhǔn)確財務(wù)信息的，不得抵扣進項稅額，不得使用增值稅專用發(fā)票。增值稅制度下，企業(yè)財務(wù)會計的學(xué)術(shù)要求極高。現(xiàn)行法律明確規(guī)定，一般納稅人會計核算不完善或者不能提供準(zhǔn)確財務(wù)信息的，中小企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照營業(yè)額和增值稅稅額計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。即一般納稅人不審計中小企業(yè)財務(wù)會計的，需要按照中小企業(yè)適用的增值稅稅額(17%、11%、6%)計算當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅。
非法核算2:應(yīng)稅行為價格異常，稅務(wù)機關(guān)無權(quán)確定營業(yè)額
如果納稅人的應(yīng)稅行為價格明顯偏低，或者偏低且沒有正當(dāng)?shù)纳虡I(yè)目的，或者是無營業(yè)額的應(yīng)稅行為，責(zé)任稅務(wù)機關(guān)無權(quán)按照下列順序確定營業(yè)額: (一)按照納稅人近期銷售同類型公共服務(wù)、資產(chǎn)或資產(chǎn)的平均價格確定。(二)按近期其他納稅人出售同類公共服務(wù)、資產(chǎn)或資產(chǎn)的平均價格。(三)按組成計稅價格。國有股東所持股份轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法計稅價格公式為:組成計稅價格=生產(chǎn)成本×(1+生產(chǎn)成本利潤)生產(chǎn)成本利潤由商務(wù)部確定。沒有正當(dāng)?shù)纳虡I(yè)目的，是指通過人為因素減少、免除或延遲繳納增值稅，或增加增值稅退稅，主要目的是謀取納稅個人利益。
違規(guī)核算3:并發(fā)業(yè)務(wù)行為不單獨核算，增值稅從高層次套用
增值稅納稅人提供不同稅種或者不同征收率的應(yīng)稅公共服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別計算不同稅種或者不同征收率的營業(yè)額；未單獨核算的，從高適用稅額中扣除。納稅人兼營貨運、勞務(wù)、公共服務(wù)、資產(chǎn)或者資產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別計算不同稅率或者征收率的國有股東持有上市公司股份轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法的營業(yè)額；未單獨核算的，從高適用稅額中扣除。體制改革中的納稅人對銷售運費、原材料修理修配勞務(wù)、公共服務(wù)、資產(chǎn)或者資產(chǎn)適用不同的稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別計算不同稅率或者征收率的營業(yè)額。如果營業(yè)額不是單獨計算的，稅收或征收率應(yīng)通過以下方式適用:1 .銷售運費、原材料修理修配勞務(wù)、公共服務(wù)、資產(chǎn)或者不同稅種的資產(chǎn)，適用較高的稅率。2.銷售運費、原材料修理和重置人工、公共服務(wù)、資產(chǎn)或不同征收率的資產(chǎn)，適用較高的征收率。3.銷售運費、原材料修理修配勞務(wù)、公共服務(wù)、資產(chǎn)或者不同稅種、不同征收率的資產(chǎn)，適用較高稅率。適用一般計稅方法的納稅人，從事簡單計稅項目和增值稅免稅項目，難以劃分抵扣進項稅額的，按照下列公式計算抵扣進項稅額:
不能抵扣的進項稅額=本期所有難以劃分的進項稅額×(本期簡單納稅項目國有股東持股上市公司股份轉(zhuǎn)讓暫行辦法營業(yè)額+無增值稅項目營業(yè)額)÷本期總營業(yè)額。
此外，《上市公司國有股東持股轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》的重點項目建議，原增值稅一般納稅人出售公共服務(wù)、資產(chǎn)或資產(chǎn)的，營改增改革結(jié)束時的增值稅寒假稅不得從出售公共服務(wù)、資產(chǎn)或資產(chǎn)的銷項稅額中扣除。
非法核算4:兼營免稅、減稅項目，未經(jīng)單獨核算不得免稅、減稅
從事免稅、減稅項目的納稅人，應(yīng)當(dāng)單獨核算免稅、減稅項目的營業(yè)額；未經(jīng)單獨核算，不得免稅或減稅。所以會計不是一個完整的財務(wù)問題，更是財務(wù)管理的樞紐。增值稅全面覆蓋后，中小企業(yè)仍然需要分別核算增值稅和增值稅，但要根據(jù)明確的管理細(xì)節(jié)準(zhǔn)確選擇稅目和適用稅種，避免增值稅不單獨核算的可能性。
違規(guī)會計5:國有股東持有上市公司股份轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法混合銷售公共服務(wù)和貨運，很難通過推諉責(zé)任將法律和工作流程結(jié)合起來
如果一個銷售行為同時涉及公共服務(wù)和貨運，那么就是混合銷售。從事貨運制造、批發(fā)或者批發(fā)的單位和集體工商戶的混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)按照銷售運費繳納增值稅；其他單位和團體的工商業(yè)戶應(yīng)當(dāng)按照銷售公共服務(wù)項目繳納增值稅。由此可見，營改增的稅制改革中的混合是公共服務(wù)與貨運的混合，涉及資產(chǎn)與貨運、資產(chǎn)與公共服務(wù)。從事貨運制造、批發(fā)或批發(fā)的單位和集體工商戶，包括主要從事貨運制造、批發(fā)或批發(fā)，同時從事公共服務(wù)銷售的單位和集體工商戶。我國自開征增值稅以來，涉稅混業(yè)經(jīng)營的可能性仍然困擾著納稅人。原因是原告很難將法律和工作流程結(jié)合起來。納稅人在公共政策操作過程中應(yīng)注意混合銷售含義的變化。防止混業(yè)經(jīng)營的涉稅可能性。
違規(guī)核算6:相當(dāng)于銷售行為，未按時確認(rèn)收入
等價銷售是指在會計上不作為銷售核算，在稅收上作為銷售，確認(rèn)國有股東持有的《上市公司股份轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》收入征稅的產(chǎn)品或勞務(wù)的轉(zhuǎn)讓行為。國稅發(fā)〔2016〕36號加一
增值稅轉(zhuǎn)型改革全面實施
“:第14條是具體的。下列情況相當(dāng)于出售公共服務(wù)、資產(chǎn)或資產(chǎn): (一)單位或個體工商戶向其他單位或個人無償提供公共服務(wù)，但慈善事業(yè)或單純?yōu)槿鐣峁┑某狻?二)單位或者個人無償向其他單位或者個人轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或者資產(chǎn)，但用于慈善事業(yè)或者面向全社會的除外。(3)司法部和國家研究所
金融事務(wù)
局方規(guī)定的其他情形。除慈善事業(yè)或以全社會為簡單對象外，提供公共服務(wù)，將資產(chǎn)或資產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人，按現(xiàn)行稅制相當(dāng)于出售運費、公共服務(wù)、資產(chǎn)或資產(chǎn)，并征收增值稅等相關(guān)稅收。
非法會計7:老工程項目選擇計稅方法的可能性
舊房地產(chǎn)項目是指:(1)《建設(shè)工程施工許可證》注明合同開工日期為2016年4月30日的房地產(chǎn)項目；(二)建筑施工許可證未注明合同開工日期或未取得建筑施工許可證，但工程合同中注明的開工日期為2016年4月30日。根據(jù)近期“營改增”政策，普通納稅人出售單獨開發(fā)的舊房地產(chǎn)項目，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計稅。考慮到“營改增”后房地產(chǎn)一般納稅人適用11%的稅率，中小房地產(chǎn)企業(yè)對符合條件的“老項目”合理選擇簡單征稅，可以達(dá)到有效控制稅率的目的。在一般稅收下，可以扣除進項稅和土地生產(chǎn)成本。事實上，老項目本身千差萬別。有些項目已經(jīng)接近尾聲，有些項目可能還沒有開始。簡單征收是否適用，需要在明確判斷中綜合考慮以下環(huán)境因素:
●進度和可抵扣生產(chǎn)成本的比例。進展越晚，可抵扣的生產(chǎn)成本就越少，簡單征收的應(yīng)用可能就越不利。對于樓房中小企業(yè)，符合條件的老項目也可以簡單征收，對中小房地產(chǎn)企業(yè)開具國有股東持有上市公司3%股份管理暫行辦法增值稅專用發(fā)票。
低土地生產(chǎn)成本規(guī)模。此次改革的要點是，中小房地產(chǎn)企業(yè)的土地生產(chǎn)成本可以在一般計稅方法下扣除。在粗稅下，非國有股東持有的上市公司股份轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法必須扣除相同的土地價格，土地生產(chǎn)成本的大小取決于收購周、面積和收購類別(毛地和凈地)。
低投資生產(chǎn)成本規(guī)模。營改增后，中小企業(yè)購買的利息公共服務(wù)的生產(chǎn)成本——貸款——無法抵扣。對于有資產(chǎn)運營的中小房地產(chǎn)企業(yè)，有必要充分考慮這一明確規(guī)定。
●預(yù)定毛利率。房地產(chǎn)項目的毛利率會對項目的增值狀況產(chǎn)生負(fù)面影響。一般來說，對于附加值大的項目，不宜采用簡單的集合方式。
●土地增值稅。根據(jù)近期明確規(guī)定，土地增值稅抵扣項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣，不計入項目抵扣。不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入項目抵扣。
非法核算8:外商投資繼續(xù)增值稅的申請正確
營改增后，金融行業(yè)的新老項目都有外資帶過渡稅。如果繼續(xù)征收增值稅的外商投資應(yīng)用正確，則可能承擔(dān)外商投資的稅務(wù)變更的可能性。在營改增的稅制設(shè)計中，金融業(yè)原有的部分增值稅政策可以在增值稅制度下延續(xù)，從而保證金融業(yè)向營改增平穩(wěn)過渡。比如在租賃舊資產(chǎn)時，納稅人可以選擇簡單轉(zhuǎn)讓《國有股東持有上市公司股份管理暫行辦法》。稅金按5%的稅率計算。在集團公司的步驟中，神器的全部或部分資本及其密切相關(guān)的產(chǎn)權(quán)、債務(wù)和勞動力轉(zhuǎn)移給其他單位和一個人。涉及的資產(chǎn)和土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移不征收增值稅；房地產(chǎn)部門或其指定的政府機構(gòu)、社保業(yè)務(wù)中心、中小企業(yè)和產(chǎn)權(quán)單位收取的專項維修資金不征收增值稅；資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)會相當(dāng)于出售，除了慈善或者純粹為了整個社會，等等。準(zhǔn)確延續(xù)原有增值稅外商投資是住宅企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的必要個人利益，而正確延續(xù)稅收外商投資將成為可能
金融事務(wù)
可能性，一些財務(wù)可能性的存在是非常明顯的，負(fù)面影響也是非常必要的。因此，房企應(yīng)重新審視迄今享受的稅收和外資，并警惕不當(dāng)行為，繼續(xù)保持原有
外商投資增值稅
財務(wù)可能性。
非法核算9:增值稅稅控系統(tǒng)一般設(shè)備抵扣增值稅
根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，增值稅一般納稅人首次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備所支付的費用，以及支付的新技術(shù)維護費，允許沖減應(yīng)繳納的增值稅。但是，配套的電腦系統(tǒng)，打印，攝像頭等。是水印稅控系統(tǒng)的通用設(shè)備，不是專用設(shè)備。因此，《司法部、商務(wù)部關(guān)于系統(tǒng)專用設(shè)備和新技術(shù)費用抵扣增值稅稅收控制政策的通知》(國稅發(fā)〔2012〕15號)中明確規(guī)定的抵扣工程項目不適用。
違規(guī)核算10:超范圍計算房地產(chǎn)項目營業(yè)額，扣除地價
房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)一般納稅人出售單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目。《國有股東轉(zhuǎn)讓上市公司股份管理暫行辦法》適用一般計稅方法，按照房地產(chǎn)項目當(dāng)期銷售取得的總價和額外費用以及扣除同地價后的金額計算營業(yè)額。繳納的地價是指必須由中央政府、土地管理機構(gòu)或者從中央政府領(lǐng)取地價的單位繳納的地價。
●地價以外的其他土地生產(chǎn)成本項目
土地生產(chǎn)成本允許扣除除土地收購價款或出讓金以外的增值稅進項稅額，其他土地生產(chǎn)成本建設(shè)項目不允許扣除增值稅進項稅額。包括大型市政設(shè)施，
契稅
耕地占用稅、土地費、土地閑置費、土地變更支付的租金及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置搬遷費用、搬遷房屋建設(shè)費用、農(nóng)作物補償費、年久失修補償費等。
●超出納稅人繳納的地價一般情況下，納稅人應(yīng)建立臺賬，登記地價扣除情況，扣除的地價不得超過納稅人繳納的地價。
●出售單獨開發(fā)房地產(chǎn)的老項目，采用簡單計稅方法計稅
一般納稅人銷售單獨開發(fā)的舊房地產(chǎn)項目的，以簡單方式征稅，所得總價和額外費用視同營業(yè)額，不扣除相同地價。舊房地產(chǎn)項目是指:(1)《建設(shè)工程施工許可證》注明合同開工日期為2016年4月30日的房地產(chǎn)項目；(二)建筑施工許可證未注明合同開工日期或未取得建筑施工許可證，但工程合同中注明的開工日期為2016年4月30日。
●預(yù)付款和預(yù)付款
增值稅
地價
房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)應(yīng)以已納稅票據(jù)為具有抵扣應(yīng)納稅款權(quán)利和效力的票據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)預(yù)付款
增值稅
計算增值稅預(yù)繳時不能扣除地價。
●計算應(yīng)稅營業(yè)額與當(dāng)期不同的土地價格
地價不從重復(fù)使用后的成交額中扣除，應(yīng)隨著成交額的確定而逐步扣除。理論上，只有當(dāng)房屋企業(yè)出售所有“可售”總面積時，才會扣除土地價格。因此，在計算應(yīng)納稅所得額時，不得扣除非當(dāng)期的相同地價。本期允許扣除的地價比例為:
當(dāng)期允許扣除的地價=(房地產(chǎn)項目當(dāng)期銷售面積÷房地產(chǎn)項目可銷售面積)×已付地價
●沒有獲得支付土地價格的商業(yè)文件
繳納的地價是中央政府、土地管理機構(gòu)或者中央政府收取地價的單位必須繳納的地價，應(yīng)當(dāng)取得省級以上財政部門監(jiān)制(印制)的財政債券。計算營業(yè)額時，從總價和額外費用中扣除地價，取得省級以上(含省級)財政部門發(fā)行的財政債券。扣除后的土地價款支付給中央的，應(yīng)當(dāng)是省級以上(含省級)財政部門作為授權(quán)有效的匯票發(fā)行的財政債券。